Lastrico solare e terrazza a livello: definizione, proprietà (art. 1117 c.c.) e differenze. Come si assimilano per spese e danni (art. 1126 c.c.).
In un edificio condominiale, le superfici piane che fungono da copertura – il lastrico solare e la terrazza a livello – sono spesso fonte di dubbi e, talvolta, di controversie. A chi appartengono? Qual è la loro funzione principale? E, soprattutto, come si ripartiscono le spese di manutenzione e chi risponde dei danni da infiltrazione che possono derivarne? Questa guida si propone di spiegare con precisione e praticità questi elementi architettonici. Vedremo cos’è il lastrico solare, a chi appartiene e qual è la differenza con la terrazza alla luce della normativa e delle interpretazioni giurisprudenziali, per offrire un quadro chiaro e completo.
Cos’è un lastrico solare e a cosa serve?
Il lastrico solare è la superficie piana che costituisce la parte terminale superiore di un edificio. La sua funzione primaria ed essenziale è quella di copertura e protezione dell’edificio stesso (o di una sua parte) dagli agenti atmosferici, come pioggia, neve e sole (Cass. Civ., Sez. 2, N. 22339 del 06-09-2019; Tribunale Ordinario Napoli, sez. 2, sentenza n. 255/2023). Esso è parte integrante della struttura dell’edificio, indispensabile per la sua esistenza e la sua agibilità.
Si distingue dal tetto tradizionale, che ha una superficie inclinata (“a falde”), mentre il lastrico solare è generalmente piano e, in molti casi, può essere calpestabile, prestandosi anche ad usi accessori (come stenditoio, solarium, ecc.), sebbene la sua vocazione principale resti quella di copertura.
A chi appartiene il lastrico solare in un condominio?
Secondo l’articolo 1117, numero 1), del Codice Civile, il lastrico solare è presuntivamente una parte comune dell’edificio, appartenente cioè a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari in proporzione ai loro millesimi. Questa presunzione legale di condominialità si applica “se non risulta il contrario dal titolo” (Cass. Civ., Sez. 2, N. 22339 del 06-09-2019).
Il “titolo contrario” che può vincere questa presunzione può essere:
- l’atto originario di costituzione del condominio (spesso il regolamento predisposto dal costruttore e allegato ai singoli atti di acquisto);
- i singoli atti di acquisto delle unità immobiliari che attribuiscono la proprietà esclusiva del lastrico a un determinato condomino;
- un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all’unanimità da tutti i condòmini. Le mere risultanze catastali, pur potendo fornire un indizio, non sono di per sé sufficienti a dimostrare la proprietà esclusiva, data la loro finalità prevalentemente fiscale (Cass. Civ., Sez. 2, N. 22339 del 06-09-2019).
Anche se di proprietà comune, un lastrico solare può essere acquisito per usucapione da un singolo condomino, qualora questi ne dimostri il possesso esclusivo, continuo, ininterrotto e pacifico per il tempo previsto dalla legge (solitamente 20 anni), manifestando l’intenzione di escludere gli altri dal godimento (Cass. Civ., Sez. 2, N. 18002 del 23-06-2021). Tuttavia, la giurisprudenza ha evidenziato la difficoltà giuridica di un tale acquisto a titolo originario, data la funzione intrinseca di copertura che lega il lastrico al possesso del proprietario del manufatto sottostante (Tribunale Di Milano, Sentenza n.6908 del 10 Luglio 2024).
Importante: anche quando il lastrico solare è di proprietà o in uso esclusivo a un condomino, esso non perde la sua funzione precipua di copertura a vantaggio delle unità immobiliari sottostanti (Cass. Civ., Sez. 2, N. 14511 del 28-05-2019; Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 4694/2020). Questa duplice valenza (uso esclusivo per uno o più, e funzione di copertura per altri) è alla base della specifica disciplina di ripartizione delle spese prevista dall’articolo 1126 del Codice Civile.
Cos’è una “terrazza a livello” e qual è la sua funzione principale?
La terrazza a livello si distingue concettualmente dal lastrico solare, sebbene possa anch’essa svolgere una funzione di copertura. È una superficie scoperta che si caratterizza per essere:
- posta al vertice di alcuni vani dell’edificio (fungendo quindi da copertura per essi);
- e, contemporaneamente, sullo stesso livello di un’altra unità immobiliare di proprietà esclusiva, della quale costituisce una sorta di proiezione all’aperto o ampliamento.
La sua funzione prevalente non è tanto (o non solo) quella di copertura dei piani sottostanti, quanto quella di consentire un comodo accesso e un godimento aggiuntivo (affaccio, aerazione, illuminazione, possibilità di intrattenervisi) all’appartamento a cui è strutturalmente e funzionalmente collegata (Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 4694/2020; Tribunale di Roma, Sentenza n.4376 del 8 marzo 2024). Non è necessariamente situata sulla sommità dell’intero fabbricato, ma può trovarsi a un piano intermedio, coprendo solo una parte delle unità sottostanti (Cass. Civ., Sez. 6, N. 35316 del 18-11-2021).
Quali sono le differenze pratiche tra lastrico e terrazza a livello?
Riassumendo, le principali differenze sono:
- Funzione prevalente:
- lastrico solare: copertura dell’edificio.
- terrazza a livello: in via primaria fornire affaccio, espansione e comodità all’appartamento cui è annessa, pur potendo anche coprire.
- Collocazione strutturale:
- lastrico solare: generalmente alla sommità dell’edificio o di una sua parte autonoma.
- terrazza a livello: allo stesso piano di un appartamento di cui è pertinenza, funge contemporaneamente da copertura per i vani sottostanti.
- Accesso e fruibilità:
- lastrico solare (se comune): accessibile a tutti i condòmini interessati. Se a uso esclusivo, l’accesso è limitato al titolare del diritto;
- terrazza a livello: di solito accessibile solo dall’unità immobiliare di cui costituisce una continuazione e il suo uso è intrinsecamente legato a tale unità.
Lastrico e terrazza a livello: quando la legge li equipara?
Nonostante le differenze concettuali e funzionali, la giurisprudenza è costante nell’equiparare la terrazza a livello al lastrico solare ai fini dell’applicazione di determinate normative, in particolare quando la terrazza svolge anche una significativa funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti.
Come affermato dalla Cassazione (sent. n. 35316/2021), costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni (secondo i criteri dell’art. 1126 c.c.), anche quella superficie scoperta che, pur non essendo sulla sommità dell’edificio e magari incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e sullo stesso piano di altri, di cui formi parte integrante.
Come si dividono le spese per un lastrico/terrazza a uso esclusivo? (Art. 1126 c.c.)
Questa equiparazione è fondamentale per l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice Civile, che disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione quando il lastrico solare (o la terrazza a livello che funge da copertura) è in uso esclusivo. La norma prevede che tali spese siano sostenute:
- per un terzo (1/3) dal condomino che ha l’uso esclusivo;
- per i restanti due terzi (2/3) da tutti i condòmini dell’edificio (o della parte di edificio) a cui il lastrico/terrazza serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (cioè, in base ai rispettivi millesimi delle unità coperte) (Cass. Civ., Sez. 2, N. 18045 del 28-08-2020; Cass. Civ., Sez. 2, N. 27846 del 03-10-2023).
L’obbligo di contribuire ai due terzi grava sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante alla porzione di lastrico o terrazza oggetto dell’intervento.
Chi risponde dei danni da infiltrazioni da lastrico/terrazza a uso esclusivo?
Anche per la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello in uso esclusivo, si applica un criterio di responsabilità concorrente, basato sui principi della responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.). La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 9449/2016, un punto di riferimento fondamentale in materia, richiamata da numerose sentenze successive come Cass. Civ., Sez. 3, N. 16741 del 14-06-2021 e Cass. Civ., Sez. 2, N. 39376 del 10-12-2021) ha chiarito che:
- il titolare dell’uso esclusivo è custode della superficie e risponde dei danni derivanti da omessa o inadeguata manutenzione della parte superficiale del lastrico/terrazza (es. pavimentazione, guaine superficiali visibili e accessibili);
- il condominio (cioè l’insieme di tutti i condòmini, incluso l’usuario esclusivo per la sua quota) risponde per i danni derivanti da difetti o omessa manutenzione delle parti strutturali comuni sottostanti alla superficie o degli elementi impermeabilizzanti primari che garantiscono la funzione di copertura (art. 1130, comma 1, n. 4 e art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.).
Di norma, il risarcimento del danno viene ripartito tra l’usuario esclusivo e il condominio (o i condòmini coperti) secondo il criterio dell’art. 1126 c.c. (1/3 e 2/3), a meno che non venga fornita una prova rigorosa che il danno sia imputabile in via esclusiva a una sola delle parti per una specifica negligenza (Cass. Civ., Sez. 2, N. 39376 del 10-12-2021).
E i balconi aggettanti seguono le stesse regole?
È fondamentale distinguere il lastrico solare e la terrazza a livello (che hanno sempre una funzione, almeno parziale, di copertura) dai balconi aggettanti. Questi ultimi sono i balconi che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituendo un prolungamento dell’appartamento da cui protendono. Non svolgendo una funzione di copertura per altri piani o parti comuni (se non in modo del tutto marginale e indiretto), le spese di manutenzione della loro struttura portante e della pavimentazione sono generalmente a carico esclusivo del proprietario dell’unità immobiliare da cui sporgono. Fanno eccezione solo gli elementi decorativi del balcone (es. fregi, ringhiere particolari) che si inseriscono nell’estetica della facciata condominiale, i quali possono essere considerati di competenza comune (Cass. Civ., Sez. 6, N. 35316 del 18-11-2021).